Secondo palazzo di giustizia, interrogazione del consigliere Alessandro Russo – Stampalibera.it

La vicenda del secondo palazzo di giustizia torna a tenere banco anche perché dalla delibera di autorizzazione all’acquisto della ex Banca di Roma e dell’edificio della ex Cassa di Risparmio Vittorio Emanuele al fine di destinarli a sede del nuovo Palazzo di Giustizia di Messina, non si sono avute notizie rilevanti circa l’iter per la realizzazione dei lavori di adattamento, adeguamento, modifica e ristrutturazione necessari per l’utilizzo finale dei due edifici. Così Alessandro Russo consigliere comunale PD, presenta una interrogazione circa proprio tale iter ma anche per necessari chiarimenti circa le procedure e le modalità di acquisto. L’interrogazione verte, quindi, su alcuni quesiti relativi alla valutazione di congruità dei prezzi di cessione e acquisto, alla valutazione dei costi di ristrutturazione e allo stato di avanzamento dei lavori, la cui fine era prevista entro 14 mesi dalla stipula del contratto di acquisto.

LA CONGRUITA’

“Considerato che – scrive Alessandro Russo – il prezzo di acquisto dei due immobili da destinare a nuovo palazzo di giustizia è stato ritenuto congruo sulla base di una parere di congruità di parte che è stato reso in data 17/07/2023 dall’arch. Giovanni Rizzo, su incarico della società “Patrimonio Messina S.p.A.”, per ovviare alla circostanza che il giudizio di congruità che era stato richiesto (con nota n. 990 del 24/11/2022) all’Agenzia delle Entrate non era fino al momento della stipula pervenuto, giusta nota di affidamento n. 863/2023 a firma dell’Assessore al patrimonio del Comune di Messina;

IL PREZZO DA 3 milioni 800 mila euro a oltre 19 milioni

Il prezzo di acquisto pagato a UNICREDIT S.p.A. — originaria proprietaria dei due edifici — da parte delle due società venditrici, è stato di euro, rispettivamente: 3.200.000 per l’edificio della ex Cassa di Risparmio Vittorio Emanuele corrisposto da “Unire 54 S.p.A.”, giusto contratto di vendita del 30/12/2020, n. repertorio 35246 e 600.000 per l’edificio della ex Banca di Roma corrisposto dalla società “Unire 100 S.r.l.”, giusto contratto di vendita del 30/12/2020, n. repertorio 35245; Il parere di congruità per l’acquisto redatto per conto della società “Patrimonio Messina” a firma dell’arch. Giovanni Rizzo quantifica un valore di mercato, per i due immobili allo stato di fatto della redazione del proprio parere di congruità pari a, rispettivamente: 6.314.000 euro per l’edificio ex Cassa di Risparmio Vittorio Emanuele e 2.679.000 euro per l’edificio ex Banca di Roma.
Il parere di congruità del perito Rizzo riporta come congrua stima di prezzo post lavori di
ristrutturazione le seguenti cifre: 11.300.000 per l’edificio ex Cassa di Risparmio Vittorio Emanuele e 5.829.503,40 per l’edificio ex Banca di Roma.

La base di perizia di congruità dei prezzi di acquisto si riferisce a una superficie “commerciale lorda” complessiva pari a mq 4846,40, così suddivisi: 2961 mq per la superficie dell’edificio della ex Cassa di Risparmio Vittorio Emanuele e 1885,40 per l’edificio ex Banca di Roma, senza specificazione se all’interno di tale computo siano compresi anche sottotetti — soprattutto laddove siano presenti tetti a falda — e scantinati e/o zone sottostanti e non utilizzabili commercialmente e che il complessivo prezzo di acquisto della perizia, pari a euro 16.900.000 euro, è ritenuto congruo ai fini dell’acquisto da parte dell’amministrazione pubblica.

UN PREZZO ECCEDENTE IL VALORE DI MERCATO: da 1200 euro a mq a 2132 euro

In relazione al prezzo di vendita a metro quadrato dei due edifici il prezzo apparirebbe
eccedente rispetto ai valori dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, poiché alla data della vendita dei due immobili, la quotazione per metro quadrato di edifici aventi le caratteristiche dei due palazzi e destinata a uffici era pari a una quotazione oscillante tra 1200 e 1800 euro, mentre la valutazione operata apparirebbe sovradimensionata il valore commerciale di partenza delle due strutture, almeno per la prima, la ex Cassa di Risparmio di Vittorio Emanuele, per la quale il prezzo al metro quadrato sarebbe di 2132 euro; per la seconda, la ex Banca di Roma, il prezzo al metro quadrato sarebbe di 1421 euro, che pure appare allineato alle valutazione di OMI.
Che comunque il prezzo di valutazione economica al metro quadro dei due edifici nel complesso, se relazionato alle valutazioni dell’OMI, sarebbe superiore del prezzo più alto richiesto per la zona, perché pari a euro 1855 per metro quadro.

L’accordo di compravendita con le società venditrici prevede che i lavori edili, impiantistici e
strutturali sono a carico delle società proprietarie, “Unire 54 S.p.A.” e “Unire 100 s.r.l.”, come da
previsione dell’art. 5 del contratto di compravendita che prevede espressamente che: “La Parte
Acquirente ha richiesto che gli stessi vengano consegnati, oltre che totalmente ristrutturati — come proposto da parte venditrice — anche muniti di alcune modifiche, adattamenti, rifiniture e dotazioni necessarie, volte a ottimare l’utilizzo finale”.

Rilevato come la stima di congruità del prezzo di acquisto sia stata pertanto eseguita dal perito arch. Rizzo solo sulla base di stime effettuate sulle documentazioni ricevute da parte venditrice e a seguito di sopralluogo esterno alle strutture utilizzando le previsioni tabellari dei costi di costruzione per le nuove costruzioni e per le ristrutturazioni e restauri di manufatti edilizi aggiornato all’anno 2023 emanate dagli Ordini professionali degli Ingegneri e degli Architetti della Provincia di Grosseto, in data 01/07/2023, che sono da “utilizzare come base di calcolo degli importi presunti dei lavori edili” (vd. pagg. 245 e 246 della perizia).
Che, pertanto, da parte venditrice non è stato mai trasmesso alla società “Patrimonio Messina” un computo metrico estimativo dei lavori di adeguamento, ristrutturazione, modifica e adattamento delle superfici di entrambi gli edifici da vendere che avrebbero potuto essere successivamente essere validati da parte tecnica dell’amministrazione comunale ovvero della società “Patrimonio Messina” per verificare la consistenza degli stessi, le superfici effettivamente interessate, la quantificazione economica dei lavori da effettuare e, in definitiva, di quantificare il valore effettivo di entrambi gli edifici sulla base non di una stima tabellare della perizia bensì sulla effettiva corrispondenza allo stato di fatto.

Atteso che sulla base della citata stima presunta effettuata per sole tabelle da parte del perito Rizzo, il valore quantificato dei due immobili è risultato essere, rispettivamente, di euro 11.261.831 per il palazzo ex Cassa di Risparmio Vittorio Emanuele e di euro 5.829.503,40.

Che successivamente, l’amministrazione è addivenuta ad un accordo di compravendita per euro 16.200.000 per entrambi gli edifici. Che i lavori di adattamento, adeguamento, modifica e ristrutturazione necessari per l’utilizzo finale dei due edifici avrebbero, da accordi contrattuali sottoscritti, essere terminati entro quattordici mesi dalla efficacia definitiva del contratto di vendita tra le due società venditrici e il Comune di Messina.

Che sebbene l’acquisto dei due edifici sia stato successivamente perfezionato, negli scorsi mesi si è appreso come i due corpi fossero mancanti di importanti certificazioni relative alla loro sicurezza statica e vulnerabilità sismica, che pure avrebbero dovuto essere prodotte in fase di compravendita con l’Amministrazione, e che in seguito a tale rilevata mancanza, le ditte venditrici si impegnavano a produrre, entro un termine compreso tra 21 e 28 giorni, i documenti richiesti”.

Tutto ciò premesso il consigliere Russo interroga l’amministrazione comunale sui seguenti punti:

• Le motivazioni per le quali il valore di mercato dei due edifici sia stato valutato, in fase
  preliminare all’acquisto, con una quotazione per metro quadrato superiore a quella operata secondo le stime dell’O.M.I. dell’Agenzia delle Entrate per quella tipologia e destinazione di immobile.
• Le ragioni per le quali la quotazione di vendita finale dei due edifici, che ha tenuto conto della valorizzazione conseguente alla ristrutturazione dei palazzi, sia stata accettata sulla base del parere di congruità che espressamente fa riferimento a criteri di calcoli tabellari e presunti genericamente riferiti a tipologie di lavoro e non sia stato invece effettuato un procedimento di validazione delle stime proposte sulla base di un computo metrico estimativo da parte di uffici tecnici dell’Amministrazione o della società “Patrimonio Messina”.
• Se nel computo della superficie complessiva dei due edifici siano state comprese come “area commerciale” sfruttabile e/o utilizzabile ai fini di uffici giudiziari anche spazi dei palazzi non utilizzabili a fini di ufficio, come gli ambienti nel piano sotto strada dell’edificio ex Cassa di Risparmio Vittorio Emanuele.
• Se le ditte venditrici hanno dato seguito alla richiesta di documentazione integrativa pervenuta negli scorsi mesi dal Genio Civile di Messina, come da loro comunicazione del 17 marzo u.s., che attesti la condizione di sicurezza e vulnerabilità sismica dei due edifici da destinare a secondo palazzo di giustizia.
• Se le ditte venditrici hanno alla data odierna prodotto progettazione di adeguamento e
  ristrutturazione dei due immobili alla Soprintendenza BBCCAA di Messina al fine di avviare i previsti lavori nel rispetto del pregio storico e architettonico degli edifici interessati e se di tale progettazione sia pervenuta informazione all’Amministrazione.
• Se, infine, i termini contrattuali dei quattordici mesi previsti all’atto di efficacia definitiva del contratto di acquisto per la consegna all’Amministrazione dei due edifici completamente riadattati e rifunzionalizzati per l’uso di nuovo palazzo di giustizia saranno rispettati stante l’attuale fase di non apertura dei cantieri in entrambe le strutture”.